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移民加拿大必读:新移民为什么必定不要买楼花?

作者: ljn| 时刻: 2019-10-31 10:37| 点击次数: 1036

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描 述 :笔者是一位深居加拿大多年的老移民,今日,他为行将登陆加拿大的新移民共享关于购买房产的经历,期望协助更多的新移民更好地生活在新国度。

和大多数的新移民相同,我计划买自住宅的时分,是刚到多伦多一年左右的时刻。那时,由于对多伦多的二手房商场没有做太多的调研,出于省劲的视点,认为买个楼花(即国内的期房)简略便利:签合同的时分只用交5000加元定金,半年内只用交总房价15%的首付,然后就坐等楼花四五年后交给的时分增值!但抱负很饱满,实际却很骨感……现在和四五年前的情况大大不同,因而,我想提示新移民的是:出资多伦多的楼花有很大坏处和危险的。


01

买楼花最大的危险是借款



加拿大的楼花合同里规则三四年后才交给,往往还会拖个一两年乃至更长才干真实交给,而加拿大银行一般都是要在正式交给前两年才干批复借款。和我国不同,加拿大的开发商,卖你房的时分往往不会去验证你几年后的借款才干。若四五年后,你无法借款付房子余款的时分,开发商会按合同把你告上法庭,直接没收你首付,再把房子卖给他人。


作为新移民,咱们三四年后在加拿大的收入和债款情况很难确认,借款才干彻底不知道。





并且,现在加拿大的借款方针每年改变很大,全体趋势是越来越紧。即便咱们现在契合借款要求,并不能确保三四年后还能贷到款。买楼花的时分,不确认借款,交房的时分,假如要靠你预留资金掩盖总房价剩余的85%,房产出资的借款杠杆不能用上的话,出资收益率就太低了(许多人是没有那么多闲钱掩盖房价剩余的85%)。


我有一个新移民客户,并没有固定报税收入,一年前不小心买了个楼花。怕三年后批不到借款付出楼花余款,不得已全款交割楼花,现在买自住宅都不敢买,手里预留的一大笔钱也不敢出资其它项目


并且,加拿大楼花的转让也很杂乱,涉及到额定的税务和借款问题,房子交给前,除非房价大涨,不然转让楼花并不合算。而三四年后,假如房价并没有比你之前买的楼花价格涨太多,你又贷不到款,你就只能割肉了。


这便是2018年有不少新交给的独立房大降价的原因。一些新老移民前几年追涨买了独立房的楼花,但2017年B20借款方针收紧后,在交房前贷不到款,只好借高利私贷先过户。收紧的借款方针加上海外买家税的两层冲击,120万以上的独立房一时不涨,私贷养房本钱太高,不少人只好割肉卖房,一起把华人区的高价独立房的房价也拉了下来。





02

楼花的收益或许并不比二手房收益高


从前的楼花价格和二手房价格差不多,所以新楼买楼花收益高。但现在开发商学精了,楼花的卖价往往比周边的二手房高25%乃至更多,溢价太大。假定三四年后,新楼的房价真的能比现在的二手房价格涨40%,楼花收益无非15%左右。相同的情况下,假如买二手房,由于下手价格低,也有或许跟涨20%~30%,会有更大的收益。假如四五年后,房价没涨25%那么多,由于你二手房买得廉价,也不必忧虑亏本问题。


并且,假如房地产商场行情真的很好,买后三年就涨了20%,二手房能够把增值部分借出来进行循环再出资了。挑选楼花,你或许要等个四五年,然后租借一年退完HST税后才干处理,灵活性也差了许多。






03

加拿大法令对买房出资者维护不行



现在,在加拿大的法令中,它对租客过度维护,但对买房出资者维护不行,乃至大部分的开发商的卖房合同是对开发商更有利的。这两年现已呈现了好几个事例:公寓楼花开发商在收了首付两三年后自动(发现公寓涨了许多,不乐意按本来合同价格卖了)或被动地(本钱问题或项目批阅问题)撤销原有项目,只把出资者的首付本金偿还,导致出资者丧失了名贵的机会本钱。


注:2017年到2018底,大多伦多区域现已有超越10个楼花项目撤销。



04

楼花或存在遮挡、建筑缺陷等不确认的危险


别的,楼花比照二手房,即看不见也摸不着,还会有其它遮挡,建筑缺陷等不确认性的危险。在交房时,还有好几万HST税的资金占用和退税的问题。


遇到特殊情况,假如需求转让楼花,还需求开发商赞同,并给开发商交Assignment费用;而楼花的买家作为第二或第三个楼花接手人有或许贷不到款,或不得不交大比例的首付,导致没有人乐意接手你卖的楼花。





考虑到,出资房产的条件便是不能割肉,前面提到的几个问题会大大添加买楼花的危险,看着你好像在交房前没有租借办理的麻烦了,但实际上,你的借款一天不确认,你就睡不好觉。题外话,其实出资二手房,假如你找到像咱们相同好的租借办理模式,不光不那么操心,还有或许每年交完一切养房费用后,还有笔额定的收入。


有朋友又问了,从开发商那买楼花太贵了,假如有人贷不到款无法交割他从前买的楼花,乐意打折卖他手里的楼花,我是不是能够捡个漏去买呢?文章篇幅有限,今日无法翻开,我们先记答案:也不要买。

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